1998年我國住房製度改革以來，有近20年時（shí）間的住房建築麵（miàn）積成倍增長。其間，住房（fáng）建築技術和（hé）裝修理念也在不斷進步，新型、環保建築材料不斷應用，住宅配套設施和性能逐步完善。但這是一個緩慢漸進並逐（zhú）步加速的過程。很多上世紀蓋的房子，特別是1990年前後蓋的住宅，存在（zài）套內麵積（jī）狹小、附帶衛（wèi）生及水電（diàn）工程建設落後、廚房衛生（shēng）間配套不（bú）夠好、隔音效果（guǒ）差等問題。但因為（wéi）還沒有危及住宅居住質量，也不可（kě）能全部拆（chāi）除重建。因此隻（zhī）有通過改善或提升來解決。這其中（zhōng）包括（kuò）住房加固、電梯安（ān）裝與更新、外牆麵修（xiū）繕（shàn）、水電改造、停車位建（jiàn）設等（děng）等。此外，部分上世紀（jì）80年代建造的樓盤，經過近30年的物理與化學折舊，住宅安（ān）全與（yǔ）質量問題已引起社會關注。

    據統計，2013年上海市各類居住房屋已超過5.6億（yì）平方米（mǐ），其中老舊住宅約占2.2億平（píng）方米，這些房屋由於（yú）各種原（yuán）因，其結構、設施均存（cún）在不同（tóng）程度（dù）缺陷，有的設施老（lǎo）化（huà），有的跑冒（mào）漏（lòu）滴，甚至影（yǐng）響居住安（ān）全。我們做過調查，1980年前，北京建成的房屋無法滿（mǎn）足北京地區抗（kàng）震設防標準（zhǔn），而且沒有節能措施，配套設施老化。綜合看（kàn），我國城（chéng）鎮舊房改造潛在和現實需求巨大。

    城鎮舊房改（gǎi）造需求市場規模（mó）較大

    截（jié）至2013年，按照國家統計局抽樣調查的數據，我國城鎮居民（mín）人均住房麵積32.7平方米，同期，我國城（chéng）鎮常住居民人口約為7.3億，據此計算，我國城鎮約有（yǒu）存量住宅（zhái）麵積240億平方米。2010 2013年期間，我國共銷售商品住宅麵（miàn）積合計為85億平方米，約占城鎮存量住宅麵積的1/3，2/3左右的存量住宅建（jiàn）於2000年以前，或多或少都需要進行（háng）品質改善。我們假定每平方米居住品質提升成（chéng）本為（wéi）100元，那麽存量（liàng）住宅品質提升市場空間約1.5萬億（yì）元。當然，上述（shù）估算過於簡（jiǎn）單，並不能反映實際情況（kuàng）。實際上，市場潛力可能遠較上述估算（suàn）要大。如（rú）果房（fáng）地產行業繼（jì）續以（yǐ）“數量型（xíng）增長模式”運行，其空間（jiān）日益狹小，單靠新房建設增加建築麵積、解決老百姓的住（zhù）房問題，不僅會造成巨大（dà）的資源浪費（fèi），未（wèi）來將留下更（gèng）多的去庫存問題。

    居民擴大消費（fèi）需尋找新目（mù）標

    截至（zhì）2015年6月末，我國住戶存款餘額高達53.28萬億元，這還不包括以證券交易結算（suàn）資金、金融機（jī）構同（tóng）業存放形式的存款，可（kě）見我國居民消費購買（mǎi）潛力巨大。今年上半年，我國最終（zhōng）消費支出對國（guó）內生（shēng）產總值增長的貢獻率為60.0%，比（bǐ）上年同（tóng）期提高5.7個百（bǎi）分點。同時，我（wǒ）國居民消費熱點也在發生變化。改革開放初期，自行車、縫紉機是年輕人結婚的必備消費品。上世紀80年代初，電視機、摩托車成為消費熱點，由此帶動家用電器的爆發式（shì）增長。上世紀90年代，手機、高端家用電器進入普通家庭。目（mù）前，隨著互（hù）聯網技術的發展，我國智能家居，以及由信息化、智能化（huà）主導的“客廳經濟”成為後起之秀，發展（zhǎn）很快，是        新的消費增長點和（hé）熱點。

    為什麽舊房改造蘊藏著巨大空間，這與我國住房消（xiāo）費增（zēng）長放緩有關，特別是一些三四線城市的新房供（gòng）應（yīng）量過（guò）大，出現了不同程度的積（jī）壓和庫存。

    據（jù）了解，雖然今年3月以來，國家采取了一係列穩定住房消費的政策，上半年全國房地產出現回暖跡象，1-6月份，全國商品房銷售麵積50264萬平方米，同比增長3.9%，其中，住（zhù）宅銷售麵積增長4.5%，以深圳為代表的（de）一線城市住房交易成交活躍。但從趨勢分析，在人口結構變化、住宅供求關係轉（zhuǎn）變以及家庭住房消費動力不足等因素的綜合作用下，未（wèi）來我國住房消增長仍將呈趨勢性放緩。

    ——人口（kǒu）結構變（biàn）化抑（yì）製住房增長空間

    人口（kǒu）因素一直是我國房地（dì）產市場的（de）主要驅動力。隨著我國人（rén）口結構變化，我國房地產業數（shù）量型增長空間（jiān）將會受限。據國家衛（wèi）生計生委人口研究所提（tí）供的數據顯（xiǎn）示，購房主力人口將在2015年達到峰值（zhí）。1990年 1999年出生的人口總數比1980年 1989年出生（shēng）的（de）人口總數下降23%，2000年（nián） 2009年出生的人口總數又比1990年 1999年出生的人口總數縮（suō）減16%。反映出我國人口增長見頂並回落的變化趨勢。25歲至49歲是商品房購（gòu）買的主要（yào）群體，根據我國人口（kǒu）年齡（líng）分布特征推算，購房主要人（rén）口將在2015年達到峰值，並將從2018年開始形成（chéng）中長期下降趨勢。

    ——人口老齡化將引發未（wèi）來住房閑置

    根據（jù）2011年4月28日發布的第六次全國人口（kǒu）普查主要數據，我國60歲及（jí）以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升（shēng）2.93個百分點，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升（shēng）1.91個百分點。我國當前的（de）人口老齡化壓力不斷增加人（rén）口增長拐（guǎi）點和人口結構趨向老齡化，將不可避免引發住房閑置問題。日本是人口老齡（líng）化的典型國家（jiā），據日本總務省發布的《住宅和土地統計調查》，截至2013年10月1日，日本全國共有5240多萬個家庭，住宅總數約為（wéi）6063萬（wàn）套，按（àn）每戶一套（tào）計算，閑置住宅約為820萬套（tào）。閑置空置住（zhù）宅占（zhàn）日本全國住宅總數（shù）的13.5%，創當時統計調查以來的曆史最高紀錄。從（cóng）人口（kǒu）演變情況（kuàng）看（kàn），我國人口老齡化趨勢也與日本當時的情況有點相似，未來住房閑置問題需未雨綢（chóu）繆，早作準備。

    ——住宅供（gòng）過於求的趨勢日益顯現（xiàn）

    我國城鎮居民人均住房麵積達（dá）到32.7平方米，已超（chāo）過部分（fèn）發達國家水平，基本能滿足合理居住需求。同（tóng）時也應看到，計劃生育政策將引發未來住宅市場供過於求。2000年出生的孩子，如果不是（shì）因為破舊而重置房（fáng）屋，那麽很難產（chǎn）生新增住宅需求。當前以提高人均住宅消費麵積的行業（yè）發展模式，未來將難以持久。

    ——家庭（tíng）新（xīn）增住房消費後（hòu）勁不足（zú）

    一是從整體（tǐ）購買力分析，隨著住房需求收入中樞下（xià）移，中低收入人群將成為主力購房群（qún）體，降低了對新房市場的整體吸納能力。雖然去年以來連續三（sān）次降息，個人住房貸款利率（lǜ）降至階段性曆史低位，5年以上（shàng）個人住房公積金貸款利率為（wéi）3.5%已是曆（lì）史新低，但因為房價偏高，對中低收入人群的支持力度仍然有限。二是從家庭住（zhù）宅投資分析（xī），住宅價格（gé）累積漲幅過大導致租金收益率明（míng）顯偏低。最近3次降息雖然改善了住宅（zhái）定價基準，但租金收益率與（yǔ）基準存款利率仍有差距，特別是當前金融市（shì）場工具平均（jun1）收益率遠遠超出租金收益率水平，降低了家庭住房投資積極性。三是從家庭財富配置結構（gòu）分析，我國普通家庭住宅不動產財富（fù）比重過高，財富流動性存在明顯不足（zú）。而發達國家家（jiā）庭非金融資產比重明顯低於我國。2005年，日本家庭非金融資產比重（chóng）46.4%、美國43.4%、英國63.6%、加拿大51.1%。從財富風險、安全與流動性考慮，我國普通家庭客觀上需要增（zēng）加金融投資資產比重，改善財富流（liú）動性狀況，降低住宅不動（dòng）產變現風險。綜合看，當前家庭住宅消費的後勁是不足的。

    ——商辦商用地產過剩嚴重

    隨著互（hù）聯網技術支持的淘寶（bǎo）、京東等電（diàn）商的興起（qǐ），傳統商業（yè）零售份額日益擠（jǐ）壓，已呈現出需求不足的狀況。目前看，部分城市的商辦商用（yòng）地產過剩風險開始顯現。2015年末，全國主要城（chéng）市商業綜合體存量（liàng）麵積將（jiāng）達3.6億平（píng）方米，2016年將突破4.3億平（píng）方米，過剩風（fēng）險逐年加（jiā）大。即（jí）使在商業比較發達（dá）的北京，今（jīn）年前5個月商業地產租售率（lǜ）下降23%，反映出商業地產的滯銷風險（xiǎn）。

    因（yīn）此，從目前看，城鎮舊房改造市場空間巨大是有原（yuán）因的，但啟動城鎮舊房改造應注意以下問題：

    城鎮舊房改造是一項係統工程，需要激（jī）發家庭自（zì）主改造（zào）積極性。如果業（yè）主自身沒有改造積極性，那麽政府引導行為（wéi）容易（yì）受到抵觸。在住宅區每棟樓房裏（lǐ），每家每戶經濟條件、生（shēng）活習（xí）慣都不同，強行推進樓房改造，容易發生糾紛（fēn）。即使就（jiù）單戶家庭而言（yán），為改善居住品質進行的裝修升級改裝，也會給鄰居的正常作息帶來不便。特別（bié）是在老舊樓房增裝電梯，低層住戶可能認為不（bú）需要而不願承擔相關費用，這（zhè）需要政府耐心解釋、社區溝通（tōng）與業主之間費用分攤的合理計算和設計。

    有效發揮互（hù）聯網作用更新改造

    當前的存量房升級改造不僅僅是傳統（tǒng）的裝修，還涉及大量的互聯網技術升級。目前，金螳螂已專門成立金螳螂 蘇州 電子商務有限公司，將改善型住房作為主要市場，升級為O2O平台；浙江亞廈從智能家裝入手，為用戶提供簡單、透明、省錢、省（shěng）心、放心以及產業鏈全覆蓋的家裝定製線上線下一體化平台；土巴兔以互聯網技術為核心，瞄準改善型住房，為消費者提供（gòng）一整套自主設計裝修方案。

    創新（xīn）舊房改造（zào）模式

    舊房改造與原住戶的日常生活必（bì）然存在衝突。如何將這種衝（chōng）突降低（dī）到最小，需要認真研究。一種（zhǒng）辦法是業委會可以尋找施工方（fāng），一種辦法是政府統一招標，一種辦法是業（yè）主自行選擇，關鍵是要因地製宜，與服務業等配套很好地結合起來，使改造後的舊房功能全、性（xìng）能好，能符合時代發展特點（diǎn）和新的生活方式（shì）。

    總之，對存（cún）量房（fáng）的品質改造（zào）和提升，有利（lì）於房地產行業更好地與服務業對接（jiē），更（gèng）好地發（fā）揮互聯網 作用。這些（xiē）工作做好了，不僅對改善居住品質起到好作用（yòng），也（yě）能促進消費需求更（gèng）大（dà）地釋放。

 據《中國建設報》